zobacz:  przerywnik.pl   autogielda.pl   e.autogielda.pl

Piątek, 18 Sierpnia 2017, Imieniny obchodzą: Helena, Ilona, Bogusław

ds

Ogłoszenia pochodzą z serwisu autogielda.pl: MIESZKANIE cena: 136 000,00 PLN, miejscowość: Głuchołazy, data: 2017-08-18, ...szczegóły

NAPISZ DO M2

Napisz do nas, jeśli masz pytania dotyczące nieruchomości

m2@autogielda.pl

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

Drukuj AAA
 Fot. Maciej Bielawski;

Fot. Maciej Bielawski

Czas na zmianę banku?

Tomasz Maciejewski


Ostatnie dwa lata nie były okresem sprzyjającym braniu kredytów hipotecznych. Potrzeby mieszkaniowej jednak nie da się zagłuszyć i pomimo słabej oferty, czyli wysokich marż i prowizji, wiele osób decydowało się na wzięcie kredytu hipotecznego na dowolnych, oferowanych w danej chwili przez banki warunkach

Tym bardziej, że nie było problemĂłw ze znalezieniem atrakcyjnej oferty nieruchomości na rynku. Ceny mieszkań poszły w dĂłł i można było przy wyborze tego jedynego grymasić i negocjować jak za starych dobrych czasĂłw. Znaczna ilość osĂłb, ktĂłre wzięły wtedy kredyt hipoteczny, widząc co teraz znajduje się w ofercie kredytowej bankĂłw i nie będąc obojętnym na wszechobecne promocje z prowizją zero procent lub znacznie obniżoną marżą, zadaje sobie pytanie, czy to już nie czas aby ten swĂłj kredyt, uzyskany na kiepskich warunkach, przenieść do jakiegoś innego banku? Pytanie jak najbardziej uzasadnione. Czy jednak rachunek ekonomiczny rĂłwnież podpowie opłacalność takiego kroku? OtĂłż nie w każdym przypadku.

Kredyty wzięte po wrześniu 2008 roku

Jak większość osĂłb pamięta kryzys na rynku finansowym rozpoczął się mniej więcej w IV kwartale 2008 roku. Oferta kredytowa została wtedy w ogĂłle wstrzymana przez niektĂłre banki, a inne, korzystając z okazji, windowały koszty kredytĂłw, podnosząc oprocentowanie i prowizje od ich przyznania. Jeżeli przykładowo ktoś wziął w listopadzie 2008 roku kredyt w wysokości 300.000 zł na 30 lat i zdecydował się na wycofywanego już przez banki franka szwajcarskiego, to jest duże prawdopodobieństwo, że wziął go przy marży 4,0 proc. oraz wziął go na pewno przy kursie około 2,49 zł/CHF. W rzeczywistości pożyczył on 120.482 CHF i rata takiego kredytu wynosi dzisiaj 1620 zł/mies. przy dzisiejszym kursie sprzedaży 2,73 zł/CHF. Przyglądając się dzisiejszym ofertom kredytowym, łatwo można przeliczyć i stwierdzić, że rata kredytu wziętego dzisiaj w euro wyniosłaby 1380 zł/mies. W naturalny sposĂłb powstaje więc pytanie, dlaczego płacić więcej skoro można płacić mniej?

I zaczyna się szukanie banku, ktĂłry zrefinansuje aktualnie spłacany niekorzystny kredyt. Jednak dopiero bardziej szczegĂłłowe wyliczenia pokazują, że wcale nie będzie tak kolorowo. Jeżeli bowiem mamy kredyt w wysokości 120.482 CHF, to przenosząc go do innego banku, będziemy go jednocześnie spłacać kredytem z innego banku. Czyli po aktualnym kursie sprzedaży 2,73 zł/CHF do spłaty będzie 328.916 zł a nie 300.000 zł! Oczywiście przez te kilkanaście miesięcy coś tam zostało spłacone, niemniej jednak aktualny wyższy kurs sprzedaży powoduje, że do spłaty będziemy mieli więcej niż pożyczyliśmy! Decydując się na spłatę tego kredytu najlepszym obecnie kredytem w euro pożyczylibyśmy pieniądze po kursie kupna euro 3,84 zł/EUR czyli w sumie 85.655 euro. Po tych operacjach, gdybyśmy wzięli kredyt ponownie na 30 lat uzyskalibyśmy ratę kredytu 1440 zł/mies. Gdybyśmy się decydowali jedynie na spłatę przez pozostałe 28 lat to rata kredytu wyniosłaby 1500 zł/mies. Zyskalibyśmy 120 zł na jednej racie ale stracilibyśmy na kosztach dodatkowych. Po pierwsze, kwota kredytu rośnie nam o 35.000 zł (przy kursie sprzedaży euro 3,92 zł). Po drugie, prawie każdy bank pobierze prowizję od wcześniejszej spłaty, ktĂłra wynosi średnio 2 proc. i w naszym przypadku wyniosłaby 6700 zł. Także nowy bank w ktĂłrym kredyt będziemy brać pobierze od nas prowizję za przyznanie kredytu, opłatę za wycenę oraz opłatę z tytułu brakującego wkłady własnego. Koszty te mogą wynieść nawet dodatkowe 10.000 zł chociaż fakt, że są obecnie takie oferty kredytowe, że tych kosztĂłw nie musielibyśmy ponieść. Na pewno nie uniknęlibyśmy kosztĂłw wykreślenia i wpisania na nowo hipoteki nieruchomości i ubezpieczenia przejściowego, ktĂłre mogą wynieść nawet do 2000 zł. Policzmy więc wszystko razem. Moglibyśmy zmniejszyć ratę kredytu z 1620 do 1440 zł/mies., ale koszt tej operacji w złotĂłwkach wyniĂłsłby jednorazowo od 43.700 zł do nawet 53.700 zł!

Pytanie o to, czy gra jest warta świeczki warto zostawić do rozważenia tym, ktĂłrym taki dylemat się właśnie pojawił. W lepszej sytuacji znajdują się osoby, ktĂłre wzięły kredyty złotĂłwkowe, ponieważ dla nich koszt przejścia do innego banku będzie niższy o koszty rĂłżnic kursowych i może wynieść od 8.700 zł do 12.700 zł. To, co mogą zyskać to niższa rata, ktĂłra z obecnych 2100 zł/mies. (kredyt 300.000 zł na 30 lat w PLN) może zostać zmniejszona do 1800 zł czyli o 300 zł. Żeby odrobić koszty przeniesienia kredytu, trzeba by go spłacać przy tańszym wariancie przez 29 miesięcy, czyli prawie 2,5 roku, a przy droższym 43 miesiące, czyli ponad 3,5 roku. Pytanie o opłacalność takiego refinansowania trzeba znowu zostawić tym, ktĂłrzy się do takiego kroku przymierzają.

Kredyty wzięte przed wrześniem 2008 roku

Natomiast dużo mniej problemĂłw w wyliczeniach będą miały osoby, ktĂłre wzięły kredyt w okresie, gdy warunki ich finansowania były o niebo lepsze niż nawet obecnie. Po pierwsze, przeniesienie kredytu z niższej marży na wyższą nie miałoby sensu. A po drugie, w tym okresie większość kredytĂłw udzielana była w CHF, ktĂłrego kurs wynosił okresami nawet poniżej 2,0 zł/CHF. Czyli ktoś, kto wziął 300.000 zł po kursie 2,0 zł/CHF, wziął w rzeczywistości 150.000 CHF. Pomijając, że część kapitału została spłacona, dzisiejszy kurs spłaty kredytu 2,73 zł/CHF spowodowałby, że w rzeczywistości w złotĂłwkach do spłaty byłoby prawie 410.000 zł! Do tego trzeba by dodać wyliczone we wcześniejszym przykładzie koszty dodatkowe. Dla większości osĂłb jest to praktycznie nie do zaakceptowania chociaż niektĂłre sytuacje życiowe wymuszają nieraz podjęcie tak niekorzystnej finansowo decyzji. Osoby, ktĂłre wzięły wĂłwczas kredyty w złotych sytuację mają dużo lepszą. Oprocentowanie kredytu mają na pewno niższe niż byłoby to możliwe do uzyskania obecnie, natomiast konieczność wcześniejszej spłaty kredytu czy refinansowania nie będą się wiązały z ponoszeniem kosztĂłw niekorzystnego podwyższenia kursĂłw naszej waluty.

***

Przenoszenie kredytu do innego banku w większości przypadkĂłw nie będzie korzystne. Pozornie niższe raty, ktĂłre wychodzą z prostego podstawienia liczb i procentĂłw do kalkulatora kredytowego, swoją pozorność zaczynają ujawniać bardzo szybko. Już po pierwszych konkretnych wyliczeniach. Oczywiście w niektĂłrych przypadkach może to być uzasadnione i operacja ta najtaniej wyjdzie przy kredytach złotĂłwkowych. No, ale w takim razie kiedy warto będzie przenieść do innego banku kredyt w walucie? Nie wiadomo, czy taki moment nastąpi, ponieważ byłoby to najkorzystniejsze przy znacznym spadku kursu i dodatkowym obniżeniu marż kredytowych. Co do marż wszystko wskazuje na to, że będą one obniżane natomiast kursu waluty nie jest w stanie przewidzieć chyba nikt.

Reklama

 
reklama

SZUKAJ

NASZE GAZETY

OGŁOSZENIA

cena: 150 000,00 PLN

miejscowość: Jasień

data: 2017-08-18

cena: 55 000,00 PLN

miejscowość: Zawonia

data: 2017-08-18

cena: 220 000,00 PLN

miejscowość: Gogolin

data: 2017-08-18

cena: 8 100,00 PLN

miejscowość: Wrocław

data: 2017-08-18

cena: 145 000,00 PLN

miejscowość: Radwanice

data: 2017-08-18

cena: 85 000,00 PLN

miejscowość: Zielenice

data: 2017-08-18

cena: 180 000,00 PLN

miejscowość: Karpacz

data: 2017-08-18

cena: 165 000,00 PLN

miejscowość: Legnica

data: 2017-08-18

cena: 136 000,00 PLN

miejscowość: Głuchołazy

data: 2017-08-18

cena: 325 000,00 PLN

data: 2017-08-18

 

NASZE SERWISY

Autogielda  Odjazd  M2 Planeta zwierząt  Erotyka

Redakcja: m2@autogielda.pl

Copyright © 2008 Autogielda - M. MAJSKI, J. STYRNA - SPÓŁKA JAWNA