zobacz:  przerywnik.pl   autogielda.pl   e.autogielda.pl

Środa, 23 Maja 2018, Imieniny obchodzą: Iwona, Michał, Dezyriusz

ds

Ogłoszenia pochodzą z serwisu autogielda.pl: MIESZKANIE WŁASNOŚCIOWE cena: 69 999,00 PLN, miejscowość: Świdnica, data: 2018-05-22, ...szczegóły

NAPISZ DO M2

Napisz do nas, jeśli masz pytania dotyczące nieruchomości

m2@autogielda.pl

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

Drukuj AAA
 Fot. Maciej Bielawski;

Fot. Maciej Bielawski

Czas na zmianę banku?

Tomasz Maciejewski


Ostatnie dwa lata nie były okresem sprzyjającym braniu kredytów hipotecznych. Potrzeby mieszkaniowej jednak nie da się zagłuszyć i pomimo słabej oferty, czyli wysokich marż i prowizji, wiele osób decydowało się na wzięcie kredytu hipotecznego na dowolnych, oferowanych w danej chwili przez banki warunkach

Tym bardziej, że nie było problemów ze znalezieniem atrakcyjnej oferty nieruchomości na rynku. Ceny mieszkań poszły w dół i można było przy wyborze tego jedynego grymasić i negocjować jak za starych dobrych czasów. Znaczna ilość osób, które wzięły wtedy kredyt hipoteczny, widząc co teraz znajduje się w ofercie kredytowej banków i nie będąc obojętnym na wszechobecne promocje z prowizją zero procent lub znacznie obniżoną marżą, zadaje sobie pytanie, czy to już nie czas aby ten swój kredyt, uzyskany na kiepskich warunkach, przenieść do jakiegoś innego banku? Pytanie jak najbardziej uzasadnione. Czy jednak rachunek ekonomiczny również podpowie opłacalność takiego kroku? Otóż nie w każdym przypadku.

Kredyty wzięte po wrześniu 2008 roku

Jak większość osób pamięta kryzys na rynku finansowym rozpoczął się mniej więcej w IV kwartale 2008 roku. Oferta kredytowa została wtedy w ogóle wstrzymana przez niektóre banki, a inne, korzystając z okazji, windowały koszty kredytów, podnosząc oprocentowanie i prowizje od ich przyznania. Jeżeli przykładowo ktoś wziął w listopadzie 2008 roku kredyt w wysokości 300.000 zł na 30 lat i zdecydował się na wycofywanego już przez banki franka szwajcarskiego, to jest duże prawdopodobieństwo, że wziął go przy marży 4,0 proc. oraz wziął go na pewno przy kursie około 2,49 zł/CHF. W rzeczywistości pożyczył on 120.482 CHF i rata takiego kredytu wynosi dzisiaj 1620 zł/mies. przy dzisiejszym kursie sprzedaży 2,73 zł/CHF. Przyglądając się dzisiejszym ofertom kredytowym, łatwo można przeliczyć i stwierdzić, że rata kredytu wziętego dzisiaj w euro wyniosłaby 1380 zł/mies. W naturalny sposób powstaje więc pytanie, dlaczego płacić więcej skoro można płacić mniej?

I zaczyna się szukanie banku, który zrefinansuje aktualnie spłacany niekorzystny kredyt. Jednak dopiero bardziej szczegółowe wyliczenia pokazują, że wcale nie będzie tak kolorowo. Jeżeli bowiem mamy kredyt w wysokości 120.482 CHF, to przenosząc go do innego banku, będziemy go jednocześnie spłacać kredytem z innego banku. Czyli po aktualnym kursie sprzedaży 2,73 zł/CHF do spłaty będzie 328.916 zł a nie 300.000 zł! Oczywiście przez te kilkanaście miesięcy coś tam zostało spłacone, niemniej jednak aktualny wyższy kurs sprzedaży powoduje, że do spłaty będziemy mieli więcej niż pożyczyliśmy! Decydując się na spłatę tego kredytu najlepszym obecnie kredytem w euro pożyczylibyśmy pieniądze po kursie kupna euro 3,84 zł/EUR czyli w sumie 85.655 euro. Po tych operacjach, gdybyśmy wzięli kredyt ponownie na 30 lat uzyskalibyśmy ratę kredytu 1440 zł/mies. Gdybyśmy się decydowali jedynie na spłatę przez pozostałe 28 lat to rata kredytu wyniosłaby 1500 zł/mies. Zyskalibyśmy 120 zł na jednej racie ale stracilibyśmy na kosztach dodatkowych. Po pierwsze, kwota kredytu rośnie nam o 35.000 zł (przy kursie sprzedaży euro 3,92 zł). Po drugie, prawie każdy bank pobierze prowizję od wcześniejszej spłaty, która wynosi średnio 2 proc. i w naszym przypadku wyniosłaby 6700 zł. Także nowy bank w którym kredyt będziemy brać pobierze od nas prowizję za przyznanie kredytu, opłatę za wycenę oraz opłatę z tytułu brakującego wkłady własnego. Koszty te mogą wynieść nawet dodatkowe 10.000 zł chociaż fakt, że są obecnie takie oferty kredytowe, że tych kosztów nie musielibyśmy ponieść. Na pewno nie uniknęlibyśmy kosztów wykreślenia i wpisania na nowo hipoteki nieruchomości i ubezpieczenia przejściowego, które mogą wynieść nawet do 2000 zł. Policzmy więc wszystko razem. Moglibyśmy zmniejszyć ratę kredytu z 1620 do 1440 zł/mies., ale koszt tej operacji w złotówkach wyniósłby jednorazowo od 43.700 zł do nawet 53.700 zł!

Pytanie o to, czy gra jest warta świeczki warto zostawić do rozważenia tym, którym taki dylemat się właśnie pojawił. W lepszej sytuacji znajdują się osoby, które wzięły kredyty złotówkowe, ponieważ dla nich koszt przejścia do innego banku będzie niższy o koszty różnic kursowych i może wynieść od 8.700 zł do 12.700 zł. To, co mogą zyskać to niższa rata, która z obecnych 2100 zł/mies. (kredyt 300.000 zł na 30 lat w PLN) może zostać zmniejszona do 1800 zł czyli o 300 zł. Żeby odrobić koszty przeniesienia kredytu, trzeba by go spłacać przy tańszym wariancie przez 29 miesięcy, czyli prawie 2,5 roku, a przy droższym 43 miesiące, czyli ponad 3,5 roku. Pytanie o opłacalność takiego refinansowania trzeba znowu zostawić tym, którzy się do takiego kroku przymierzają.

Kredyty wzięte przed wrześniem 2008 roku

Natomiast dużo mniej problemów w wyliczeniach będą miały osoby, które wzięły kredyt w okresie, gdy warunki ich finansowania były o niebo lepsze niż nawet obecnie. Po pierwsze, przeniesienie kredytu z niższej marży na wyższą nie miałoby sensu. A po drugie, w tym okresie większość kredytów udzielana była w CHF, którego kurs wynosił okresami nawet poniżej 2,0 zł/CHF. Czyli ktoś, kto wziął 300.000 zł po kursie 2,0 zł/CHF, wziął w rzeczywistości 150.000 CHF. Pomijając, że część kapitału została spłacona, dzisiejszy kurs spłaty kredytu 2,73 zł/CHF spowodowałby, że w rzeczywistości w złotówkach do spłaty byłoby prawie 410.000 zł! Do tego trzeba by dodać wyliczone we wcześniejszym przykładzie koszty dodatkowe. Dla większości osób jest to praktycznie nie do zaakceptowania chociaż niektóre sytuacje życiowe wymuszają nieraz podjęcie tak niekorzystnej finansowo decyzji. Osoby, które wzięły wówczas kredyty w złotych sytuację mają dużo lepszą. Oprocentowanie kredytu mają na pewno niższe niż byłoby to możliwe do uzyskania obecnie, natomiast konieczność wcześniejszej spłaty kredytu czy refinansowania nie będą się wiązały z ponoszeniem kosztów niekorzystnego podwyższenia kursów naszej waluty.

***

Przenoszenie kredytu do innego banku w większości przypadków nie będzie korzystne. Pozornie niższe raty, które wychodzą z prostego podstawienia liczb i procentów do kalkulatora kredytowego, swoją pozorność zaczynają ujawniać bardzo szybko. Już po pierwszych konkretnych wyliczeniach. Oczywiście w niektórych przypadkach może to być uzasadnione i operacja ta najtaniej wyjdzie przy kredytach złotówkowych. No, ale w takim razie kiedy warto będzie przenieść do innego banku kredyt w walucie? Nie wiadomo, czy taki moment nastąpi, ponieważ byłoby to najkorzystniejsze przy znacznym spadku kursu i dodatkowym obniżeniu marż kredytowych. Co do marż wszystko wskazuje na to, że będą one obniżane natomiast kursu waluty nie jest w stanie przewidzieć chyba nikt.

Reklama

 
reklama

SZUKAJ

NASZE GAZETY

OGŁOSZENIA

cena: 69 999,00 PLN

miejscowość: Świdnica

data: 2018-05-22

cena: 145 000,00 PLN

miejscowość: Wrocław

data: 2018-05-22

cena: 250 000,00 PLN

miejscowość: Lubin

data: 2018-05-22

cena: 130 000,00 PLN

miejscowość: Głuchołazy

data: 2018-05-22

cena: 65 000,00 PLN

miejscowość: Brzeg Dolny

data: 2018-05-22

cena: 135 000,00 PLN

miejscowość: Namysłów

data: 2018-05-22

cena: 80 000,00 PLN

miejscowość: Wiązów

data: 2018-05-22

cena: 69 500,00 PLN

miejscowość: Wałbrzych

data: 2018-05-22

cena: 180 000,00 PLN

miejscowość: Karpacz

data: 2018-05-22

 

NASZE SERWISY

Autogielda  Odjazd  M2 Planeta zwierząt  Erotyka

Redakcja: m2@autogielda.pl

Copyright © 2008 Autogielda - M. MAJSKI, J. STYRNA - SPÓŁKA JAWNA