Kupować czy czekać?

TOM

Decyzja o zakupie nieruchomości to jedna z trudniejszych decyzji życiowych. Posiadanie swojego miejsca na ziemi jest jedną z podstawowych potrzeb każdego człowieka. Jeżeli jeszcze to miejsce jest własnym mieszkaniem lub domem, to marzenia o stabilności w ten sposób między innymi się ziszczają

W obecnych czasach podjęcie takiej decyzji jest szczególnie trudne. Zewsząd dochodzą do nas sprzeczne informacje: raz o tym, że to jest początek kryzysu, a to, co najgorsze, jest jeszcze przed nami, innym razem, że nie będzie już lepszej okazji na zakup swojego mieszkania. Prawda pewnie leży gdzieś pośrodku, a na pewno jest ona uzależniona między innymi od indywidualnej sytuacji życiowej konkretnej osoby. Jeżeli ktoś jest jednak w przededniu decyzji o zakupie nieruchomości, a jedyną wątpliwością jest, czy dokonać tego teraz, czy też poczekać na lepsze czasy, to właśnie ten ktoś jest w najgorszym punkcie. Rynek nie daje gotowych rozwiązań, a specjaliści nie są zgodni. Łatwo się podejmuje decyzje, gdy wszyscy kupują. Podobnie zresztą jest na rynku akcji. Jednak najwięcej wygrywają ci, którzy kupują jako pierwsi, uprzedzając masowe porywanie się na kupno. Tak właśnie było z osobami, które kupiły mieszkania w roku 2005. Patrząc z aktualnej perspektywy - za bezcen. W jakiej sytuacji znajdujemy się więc obecnie? Przeanalizujmy, czy warto teraz kupować nieruchomości, czy też jeszcze wstrzymać się z podobnymi decyzjami.



Podaż

Pod względem podaży lepszej sytuacji jak obecnie być nie może. Deweloperzy realizują rekordowe pod względem oddanych nieruchomości inwestycje, a banki ograniczyły akcję kredytową, zmniejszając znacznie ilość chętnych. Dodatkowo cały czas jest duża podaż mieszkań na rynku wtórnym, nawet większa niż w poprzednich okresach, ponieważ chcą je sprzedać również osoby, które kupiły je od deweloperów w celach inwestycyjnych. Z tego powodu ilość mieszkań i domów na rynku znacznie przewyższa ilość potencjalnych chętnych na ich zakup. Można przebierać i wybierać od najtańszych mieszkań na obrzeżach miast i w wielkiej płycie, po mieszkania w prestiżowych, wykończonych w wysokim standardzie, osiedlach oraz w świetnych lokalizacjach.



Ceny

Ze względu na powyższe nie ma możliwości, żeby utrzymywały się wysokie ceny. Według różnych szacunków już spadły one o 10 do 30 proc. Spadek miał miejsce głównie w dużych miastach, gdzie były one nadmiernie rozdmuchane, a efekt owczego pędu był szczególnie nasilony. Jednak czy będą one jeszcze niższe? Być może tak, ale na pewno nie więcej niż 10-15 proc.. I nie wszystkie. Te w dobrych lokalizacjach i w wysokim standardzie będą się trzymały. Również nie obniżą cen ci, którzy kupili mieszkania na kredyt, bo kto, oprócz tych najbardziej zdeterminowanych i do tego zmuszonych, chciałby stracić? Dla nich lepszym rozwiązaniem jest mieszkanie wynajmować i czekać na lepsze czasy. Czas na inwestycję wydaje się więc idealny. Inwestorzy o najsilniejszych nerwach mogą próbować poczekać jeszcze kilka miesięcy, licząc jednak na to, że wieszczone wszędzie i będące rzekomo nieuchronne obniżki staną się rzeczywistością. Pamiętajmy jednak o tym, że tak jak się boom nagle skończył, tak samo niespodziewanie może się znowu rozpocząć. Wystarczy, że mieszkań znowu zacznie brakować (choćby przez zatrzymanie prawie wszystkich deweloperskich inwestycji), a banki poluzują politykę przyznawania kredytów. Wtedy już o okazjach, takich jak obecne, będzie można zapomnieć. I ostatnia uwaga związana z „okazjami” na rynku deweloperskim. Należy podejrzliwie patrzeć na deweloperów, którzy ceny mają znacznie zaniżone. To są deweloperzy, którzy mogą mieć kłopoty finansowe i chcąc utrzymać płynność finansową, są gotowi na sprzedaż mieszkań bez zysku lub poniżej kosztów ich wybudowania.



Kredyty

Pomimo znacznych zmian w przyznawania kredytów i znacznego zmniejszenia ich ilości, nie oznacza to, że kredytów nie ma w ogóle. Otóż są i to całkiem dostępne. Najbardziej zmienił się rynek pod względem banków udzielających kredytów. Powszechne w poprzednim roku reklamy banków Millennium, Dom Banku, GE, Polbanku itp. zniknęły. Te banki faktycznie doświadczyły rewolucyjnej metamorfozy i od liderów rynku przeszły na pozycje outsiderów. Ale całe szczęście rynek bankowy w Polsce jest dosyć dobrze rozbudowany i lukę po tych bankach zajęli inni gracze. Dodatkowo stały się mniej dostępne kredyty walutowe, gdy nie posiada się wkładu własnego. Ale ciągle mamy kredyty złotówkowe! Co prawda raty kredytowe w złotówkach są obecnie wyższe niż w walutach obcych, ale przewiduje się w tym roku znaczne obniżenie oprocentowania w złotówkach, co spowoduje również obniżenie tych rat, które staną się porównywalne do rat w kredytach walutowych. Natomiast dla osób, które stać na kredyty walutowe, obecny okres jest dużo lepszy niż dla tych, którzy kredyty brali w okresie superkoniunktury w ubiegłym roku. Mamy słabą złotówkę i wysoki kurs, co oznacza, że kwoty kredytów walutowych wyrażone w walutach są dużo niższe (na przykład kwota kredytu 300 tys. zł przy zeszłorocznym kursie 2 zł/CHF to 150 tys. CHF, a przy aktualnym kursie 2,8 zł/CHF to 107.142 CHF). Mamy niestety wyższe marże, ale przy znacznie obniżonych stopach procentowych całkowite oprocentowanie z reguły nie przekracza 4 proc. we CHF. Czyli znowu jest na ubiegłorocznym poziomie i wydaje się, że i pod tym względem niewiele się zmieniło.





Wydaje się, że najlepszy okres na kupowanie jest właśnie teraz i będzie w pierwszej połowie tego roku. Warto nawet pomyśleć o kredycie na gorszych warunkach i nie bać się go. Przecież gdy wróci koniunktura, to i banki wprowadzą na nowo dużo lepsze oferty i kredyt będzie można po prostu zrefinansować. Ale generalnie mamy dobry czas. I na myślenie o tym wszystkim, i na inwestycję opartą na zdrowych zasadach.