zobacz:  przerywnik.pl   autogielda.pl   e.autogielda.pl

Poniedziałek, 23 Kwietnia 2018, Imieniny obchodzą: Jerzy, Wojciech

ds

Ogłoszenia pochodzą z serwisu autogielda.pl: DO WYNAJĘCIA MIESZKANIE 1-POKOJOWE cena: 1 550,00 PLN, miejscowość: Wroclaw, data: 2018-04-23, ...szczegóły

NAPISZ DO M2

Napisz do nas, jeśli masz pytania dotyczące nieruchomości

m2@autogielda.pl

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

Mieszkania – rozdwojenie rynku

TOM


Śledząc bieżącą sytuację na rynku nieruchomości daje się bardzo szybko zaobserwować ciekawą rzecz. Z jednej strony alarmujące komentarze wielu analityków mówiące o gwałtownych obniżkach cen i spodziewanych jeszcze gwałtowniejszych w przyszłości. Z drugiej strony łatwo zetknąć się z danymi statystycznymi i ofertami mieszkań w cenach, zdawałoby się, nie dotkniętych żadnym kryzysem

Rynek wtórny i pierwotny

Pierwszą linię podziału zaobserwujemy na poziomie rynku pierwotnego i wtórnego. Na rynku jest więcej tanich mieszkań deweloperskich niż oferowanych przez osoby fizyczne. Wielu deweloperów z powodu grożącej im utraty płynności oraz znacznego ograniczenia finansowania ich inwestycji przez banki, obniżyło znacznie ceny ofertowe za metr kwadratowy. Są też skłonni do dalszych negocjacji z klientami. Obecnie jest tak duża podaż gotowych do odebrania mieszkań oraz tych w trakcie budowy, że klienci mogą przebierać według najprzeróżniejszych kryteriów, a deweloperzy wymyślają upusty, rabaty i bonusy, aby tylko zatrzymać klienta u siebie.

Okazje możemy też spotkać na rynku wtórnym, choć wynika to z nieco innych powodów. Przede wszystkim obniżają ceny ci, którzy muszą szybko sprzedać mieszkanie z powodów na przykład ciążących długów, konieczności wyjazdu za granicę, chęci dokończenia budowy domu itp. Czyli osoby, które szybko potrzebują gotówki.

Z drugiej strony widzimy dużo ofert mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, które w podobnej lokalizacji potrafią kosztować o 40 proc. drożej! No i właśnie to jest to rozdwojenie. Jeżeli chodzi o deweloperów, to cen nie opuścili lub zrobili to nieznacznie, przede wszystkim ci, którzy wybudowali mieszkania ze środków własnych, zarobili bardzo dużo na boomie, i tak naprawdę nie muszą sprzedawać mieszkań po obniżonych marżach własnych. Tacy deweloperzy mają pełną świadomość tego, że w obecnej, bardzo chwiejnej sytuacji na rynku, oni i tak, prędzej czy później, mieszkania sprzedadzą. Klienci, którzy będą szukali inwestycji pewnej, nie obarczonej ryzykiem upadku dewelopera, a mieszkanie będą chcieli mieć nowe, na pewno właśnie do nich zawitają.

Na rynku wtórnym również widzimy bardzo dużo ofert z cenami o 40 proc. wyższymi niż najtańsze mieszkania w podobnej lokalizacji. Tutaj czynników różnicujących będzie więcej. Jednym jest to, że mieszkania są często wystawiane za cenę oporową, która nie podlega negocjacji, dlatego że mieszkanie na przykład się świetnie wynajmuje, ale sprzedający jest gotów pozbyć się takiego mieszkania tylko po otrzymaniu odpowiednio wysokiej ceny. Jednak wydaje się, że podstawowym czynnikiem utrzymywania wysokich cen jest to, że wiele mieszkań zostało zakupionych w okresie ostatnich pięciu lat na kredyt w walutach obcych. Przy dzisiejszych wysokich kursach spłata takiego kredytu wiąże się z dużo większą ilością złotówek do spłaty niż był wzięty kredyt. To powoduje, że sprzedający takie mieszkania nie mogą dać niższych cen, ponieważ do całego interesu musieliby po prostu dopłacać! A że ta sytuacja dotyczy 90 proc. wszystkich mieszkań wybudowanych w okresie 2002-2008, to i na rynku mieszkań oferowanych w niskiej cenie wybudowanych w tym okresie po prostu być nie może.



Mieszkania za gotówkę i na kredyt

Druga linia podziału dotyczy aktualnych źródeł finansowania nabywanych mieszkań. Przede wszystkim pojawiła się duża grupa inwestorów posiadających gotówkę. Skąd się tacy nagle znaleźli, to dla wielu pośredników niezwykła zagadka. Jednak odpowiedź jest prosta. To osoby, które do tej pory agresywnie inwestowały w giełdę, lokaty bankowe, obligacje czy inne instrumenty finansowe. Sytuacje zawirowań gospodarczych, krachów, rewolucji i innych perturbacji każą im się kierować w kierunku inwestowania jak najbezpieczniejszego i najlepiej chroniącego ich kapitał. A za takie dobre zabezpieczenie zawsze były uważane nieruchomości. Oczywiście interesują ich tylko nieruchomości z uregulowanym stanem prawnym, więc już gotowe, z rynku wtórnego, oraz w 100 proc. wybudowane w przypadku rynku pierwotnego. To są prawdziwi łowcy okazji! Mają dużo pieniędzy, ale instynkt łowcy nie pozwala im na zakup mieszkań za drogich. Oni to właśnie wyczesują rynek z okazji i kupują od deweloperów po kilkanaście nieruchomości naraz, uzyskując dodatkowo sowity rabat. Ale oni też są gotowi na zapłacenie krocie za mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji. A jak się sytuacja na innych rynkach poprawi, szybko będą się swoich mieszkań pozbywali. I nie są to tylko Polacy. Rynek warszawski, wrocławski czy krakowski jest dosyć intensywnie penetrowany również przez inwestorów zagranicznych.

Drugą grupą są ciągle osoby, które muszą niestety posiłkować się kredytem bankowym. Banki poprzez zmianę oferty mocno utrudniły takim osobom życie. Od banku zależy, czy w ogóle zechce skredytować konkretne mieszkanie. A przypadki odmów są już coraz częstsze. Klienci posiłkujący się obecnie kredytem to również klienci, którzy w pierwszym rzędzie są zainteresowania zakupem mieszkania na swoje własne potrzeby. Są więc skłonni zapłacić wyższą cenę, jeżeli mieszkanie im się spodoba. Szukają też mieszkań, które spełniają kryterium ceny w przypadku ubiegania się o kredyt z dopłatami rządowymi. Są też mniej ostrożni i łatwo ich przekupić niską ceną. Czynią to zwłaszcza deweloperzy, którzy mają nieruchomości w trakcie budowy i nie mając pieniędzy, zaniżają cenę metra kwadratowego do takiego poziomu, żeby klient miał zdolność kredytową. Na zakup czegoś takiego nigdy nie pozwoliliby sobie inwestorzy posiadający gotówkę.



*



Jak więc widać struktura podziału rynku jest dosyć silna i raczej nie ulegnie szybkiej zmianie. W ofercie sprzedaży będziemy ciągle widzieli mieszkania w cenie 8 tysięcy złotych za metr jak i za 4,5 tysiąca. I to mieszkania w podobnych lokalizacjach i o podobnych powierzchniach. Różnica między nimi wynika z innych czynników niż tylko rynkowe, kształtowane przez prawo popytu i podaży. I to zarówno od strony podażowej jak i popytowej. W dużej ilości przypadków możemy raczej mówić o tzw. sprzedaży wymuszonej oraz o blokadzie cenowej. Do stanu większej równowagi rynku przyjdzie nam chyba jeszcze trochę poczekać.

Reklama

 
reklama

SZUKAJ

NASZE GAZETY

OGŁOSZENIA

cena: 200 000,00 PLN

miejscowość: Gajków

data: 2018-04-23

cena: 250,00 PLN

miejscowość: Wrocław

data: 2018-04-23

cena: 1 550,00 PLN

miejscowość: Wroclaw

data: 2018-04-23

 

NASZE SERWISY

Autogielda  Odjazd  M2 Planeta zwierząt  Erotyka

Redakcja: m2@autogielda.pl

Copyright © 2008 Autogielda - M. MAJSKI, J. STYRNA - SPÓŁKA JAWNA