zobacz:  przerywnik.pl   autogielda.pl   e.autogielda.pl

Poniedziałek, 23 Kwietnia 2018, Imieniny obchodzą: Jerzy, Wojciech

ds

NAPISZ DO M2

Napisz do nas, jeśli masz pytania dotyczące nieruchomości

m2@autogielda.pl

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE

 Fot. archiwum;

Fot. archiwum

Mieszkanie jako inwestycja

Tomasz Maciejewski


Najczęstszym motywem zakupu mieszkania jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest to jak najbardziej naturalne w kraju, w którym szacuje się, że aby zaspokoić te potrzeby, mieszkań powinno być o około dwa miliony więcej

Kryzys i zmniejszona ilość transakcji w ostatnich dwóch latach były w Polsce wynikiem odcięcia chętnym na zakup mieszkania pępowiny w postaci finansowania takich zakupów przez banki, a nie zmniejszonego, faktycznego zapotrzebowania na własne „m”. Teraz, gdy już widać, że w niedługim czasie rynek nieruchomości będzie wracał do normalności, warto pomyśleć o możliwości zakupu mieszkania, mając na uwadze, że mieszkanie może spełniać nie tylko funkcję bytową, ale przede wszystkim może się stać kapitalną inwestycją.



Dlaczego mieszkanie

Sposobów na zainwestowanie środków finansowych jest obecnie na rynku bardzo dużo. Najprościej i najłatwiej jest zainwestować środki na lokatę bankową. Średnia stopa zwrotu z takiej inwestycji sięga zazwyczaj od 4 do 8 proc. w skali roku. Innym rozwiązaniem może być giełda, z tym że oszacowanie stopy zwrotu może być bardzo iluzoryczne, o czym przekonali się wszyscy, którzy zainwestowali dwa lata temu w szczycie hossy i w pewnym momencie mieli zaliczoną stratę w wysokości 50-60 proc. Oczywiście, biorąc pod uwagę koniunkturalność wahań kursowych, łatwo przewidzieć, że kursy spółek będą teraz raczej rosły niż spadały, co oczywiście nie oznacza, że giełda nie jest przeznaczona dla ludzi o silnych nerwach. Inne instrumenty finansowe to fundusze inwestycyjne bazujące na różnych giełdach i profilach inwestycji oraz obligacje czy programy regularnego oszczędzania.

Alternatywą do powyższych sposobów inwestowania będzie zakup mieszkania. Specyfiką takiej inwestycji jest to, że zmuszeni jesteśmy do zainwestowania od razu dużej ilości środków finansowych, które na jakiś czas trzeba będzie zamrozić. Niestety, nieruchomości nie są towarem na rynku płynnym i na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy, w przypadku gdybyśmy chcieli mieć żywą gotówkę, trzeba poczekać do czasu, aż znajdzie się kupiec, czyli często parę ładnych miesięcy. Jednak inwestycje w nieruchomości nie są inwestycjami krótkoterminowymi. Zazwyczaj okres inwestycyjny powinno się ustalić na 5 do 10 lat. W tym czasie cena nieruchomości powinna wzrosnąć odpowiednio więcej, a nieruchomość powinna przynosić bieżące zyski. Bo właśnie o to w tym chodzi.

Obecny pułap cen nieruchomości znacznie się obniżył do okresu sprzed kryzysu czyli można je kupić taniej. Oczywiście największy dołek cenowy mamy już za sobą i kto nie kupił nieruchomości w ubiegłym roku taniej już nie kupi. Jednak cechą stabilnego rynku w przypadku nieruchomości jest to, że ich cena rośnie 5 do 10 proc. rocznie. Dodatkowo nieruchomość jest towarem, z którego można czerpać bieżące zyski. Średni koszt wynajmu 2-pokojowego mieszkania w dużym mieście wynosi od 1200 do 1800 zł/mies., co jest zbliżone do stopy zwrotu na poziomie 5 do 7 proc. rocznie, czyli zbliżonym do lokaty. Z tym, że z lokaty nie wyciągniemy więcej niż włożyliśmy plus odsetki, a nieruchomość oprócz tego, że przynosi nam zysk, sprzedamy drożej.



Jakie mieszkanie

Wybór mieszkania pod kątem inwestycji musi być bardzo dobrze skalkulowany. Przede wszystkim trzeba skupić się na nieruchomościach, które będą łatwe do wynajęcia. Takie kryteria spełniają wszystkie mieszkania, które są położone w centrach dużych miast oraz w pobliżu ośrodków akademickich. Są to zazwyczaj mieszkania droższe niż oferowane w gorszych lokalizacjach, ale też one najczęściej zyskują na wartości więcej i można je drożej wynająć. Najłatwiejsze do wynajęcia są też mieszkania małe, optymalnie dwupokojowe.

Jeżeli ktoś chciałby zainwestować więcej, to bardziej opłaca się kupić dwa mieszkania małe niż jedno duże. Oczywiście w przypadku mieszkań dwupokojowych przeznaczonych pod wynajem, podstawowym wymogiem będzie posiadanie przez nie pełnego rozkładu. Dodatkowo powinno się sprawdzić wysokość miesięcznych opłat za media i czynsz oraz zrobić wywiad środowiskowy w celu zorientowania się, z jakimi sąsiadami będziemy mieli do czynienia. Jeżeli to będą głównie osoby starsze, ceniące spokój, a my mieszkanie wynajmiemy studentom, to trzeba się będzie liczyć z koniecznością niejednokrotnych interwencji sąsiadów i konfliktów z nimi.

Innymi ważnymi cechami, które będą ważne również w przypadku zakupu mieszkania na własne potrzeby będą położenie na kondygnacji, sąsiedztwo czyli czy mieszkanie będzie położone blisko parku, ruchliwej drogi, galerii handlowej itp., widok za oknem, położenie względem stron świata oraz stan techniczny.



Jak finansować

To, że mieszkanie jest dobrą inwestycją i lokatą kapitału, nie trzeba nikogo za bardzo przekonywać. Pytanie tylko, skąd pozyskać na taką inwestycję środki. Oczywiście w luksusowej sytuacji są osoby, które kupują mieszkanie za gotówkę. I takich osób w naszym raczej niebogatym społeczeństwie jest dosyć dużo. Jednak znacznie więcej jest osób, które pieniądze po prostu muszą pożyczyć.

Obecna oferta kredytów hipotecznych pozwala na uzyskanie kredytu z oprocentowaniem rocznym od 3 proc. w euro do 6,5 proc. w złotówkach. To dla kwoty kredytu w wysokości 300 tys. zł na 30 lat będzie miało przełożenie na wysokość miesięcznej raty w wysokości od 1350 do 1900 zł/mies. Czyli w większości przypadków wysokość raty będzie równoważyła wysokość uzyskiwanego dochodu z czynszu. I o to chodzi. Co prawda nie zarabiamy na nieruchomości z bieżących wpływów, ale nie za swoje pieniądze posiadamy potężny kapitał, który się dodatkowo sam spłaca. Czyli po kilkunastu - kilkudziesięciu latach, gdy kredyt już będzie spłacony, zostajemy z wolną od obciążeń nieruchomością, która wynajmowana może być naszą dodatkową emeryturą.

***

Zakup mieszkania w celach inwestycyjnych zaczyna w obecnym okresie się znowu kalkulować. Wysokość cen w stosunku do wysokości czynszu powodują, że jest to znakomita alternatywa do wszelkich innych inwestycji. W dodatku coraz łatwiej jest pozyskać na to środki z kredytu bankowego.

Reklama

 
reklama

SZUKAJ

NASZE GAZETY

OGŁOSZENIA

 

NASZE SERWISY

Autogielda  Odjazd  M2 Planeta zwierząt  Erotyka

Redakcja: m2@autogielda.pl

Copyright © 2008 Autogielda - M. MAJSKI, J. STYRNA - SPÓŁKA JAWNA